Vlaams Woonrecht hervormd
Recent werd opnieuw het Vlaams Woonrecht hervormd met “het Vlaamse decreet houdende wijziging van diverse decreten met betrekking tot wonen” van 9 juli 2021 of kortom het “Verzameldecreet Wonen”.
Het decreet focust zich niet enkel op de sociale huisvesting, maar ook op andere aspecten van het Vlaams regeerakkoord en de Beleidsnota Wonen, zoals o.a. de weigering tot afgifte van een conformiteitsattest voor niet-vergunde domiciliekamers, de implementatie van het Kaderdecreet Bestuurlijke Handhaving in de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en de schrapping van de mondelinge hoorzitting in de beroepsprocedure tegen een besluit tot ongeschikt- of onbewoonbaarheid of een besluit tot overbewoning.
Onderhavige bespreking beperkt zich tot deze drie opgesomde wijzigingen.
- Geen conformiteitsattest voor niet-vergunbare domiciliekamers
Of een te huur of ter beschikking gestelde kamer of woning voldoet aan de minimale woonkwaliteitsvereisten, wordt beoordeeld op basis van een woningkwaliteitsonderzoek ter plaatse in de woning of kamer. Indien uit dat onderzoek blijkt dat de woning voldoet aan de normen van de Vlaamse Codex Wonen en haar uitvoeringsbesluit, wordt een conformiteitsattest afgeleverd. Lange tijd kon het conformiteitsattest ook afgeleverd worden indien de woning of kamer in kwestie stedenbouwkundig niet vergund was en er bijgevolg sprake was van een bouwovertreding. In de praktijk kwam dit erop neer dat woningen, appartementen, kamers,… toch een conformiteitsattest konden krijgen ook al waren zij op een stedenbouwkundig onvergunde wijze tot stand gekomen. Dit doorkruiste in het bijzonder ook het beleid van verschillende overheden met betrekking tot de bestrijding van de niet vergunde opdelingen van eengezinswoningen in meerdere kamers.
Zowel het Vlaams regeerakkoord als de beleidsnota wonen 2019-2024 riepen een halt toe aan het verplicht verlenen van conformiteitsattest in gevallen waar op voorhand vaststaat dat de opdeling van kamer onrechtmatig is. Hieraan werd gehoor gegeven door artikel 32, 1° Verzameldecreet Wonen. Bijgevolg mag voor niet-vergunde domiciliekamers geen conformiteitsattest meer worden afgeleverd in gevallen waar er vooraf een bouwovertreding is vastgesteld. Als de burgemeester niet op de hoogte is van de bouwovertreding en het conformiteitsattest aflevert dan vervalt dit attest automatisch zodra de overtreding wordt vastgesteld. Onder bouwovertreding wordt verstaan (1) functiewijziging van hoofdfunctie en (2) het opsplitsen van een woning of het veranderen van het aantal woongelegenheden, zonder dat hiervoor de verplichte omgevingsvergunning is afgeleverd.
Evenwel wordt “domiciliekamer” niet omschreven. Het ontwerp van dit decreet verwijst wel naar beleidsnota 2019-2024 waarin domiciliekamer beschouwd wordt als een kamerwoning waar de bewoners gedomicilieerd zijn. (Ontwerp van decreet houdende wijziging van diverse decreten met betrekking tot wonen, 31 mei 2021, 7). In de praktijk zou dit dus tot gevolg hebben dat studentenkamers, waar de student niet zijn domicilie neemt, buiten toepassing van deze regeling vallen.
Het is echter niet de bedoeling dat in de administratieve procedure voor de handhaving van de minimale woningkwaliteitsnormen automatisch een onderzoek naar de stedenbouwkundige vergunningstoestand wordt opgelegd. De overheid behoudt echter wel de optie om aan de afgifte van een conformiteitsattest voor domiciliekamers een onderzoek naar de stedenbouwkundige vergunningstoestand te koppelen.
Ten slotte is er een overgangsregeling voorzien. Zo vallen kamers die uiterlijk op 31 december 2021 geïnventariseerd werden, buiten het toepassingsgebied van deze nieuwe regeling.
- Implementatie Kaderdecreet Bestuurlijke Handhaving in Vlaamse Codex Wonen
Door de forse stijging van de werklast van de parketten blijft de vervolgingscapaciteit zeer beperkt. Effectieve vervolging is voor bepaalde schendingen dan ook quasi onmogelijk. Zo focust de strafprocedure zich voornamelijk op ernstige vormen van krotverhuur. Hierdoor ontstaat een gevoel van straffeloosheid. Om hieraan tegenmoet te komen, werd op Vlaams niveau gezocht naar alternatieven. In handhavingsmateries kwam bestuurlijke beboeting als alternatief traject steeds meer op de voorgrond binnen verschillende beleidsdomeinen.
Inzake woningkwaliteit implementeert artikel 19 Verzameldecreet Wonen het KBH in de Vlaamse Codex Wonen. Aldus wordt binnen de strafrechtelijke procedure een luik bestuurlijke beboeting ingevoerd voor gevallen waar het openbaar ministerie seponeert. Het doel hiervan is om het gevoel van straffeloosheid te vermijden.
Verder creëert deze implementatie de mogelijkheid voor de woningcontroleurs om in de administratieve procedure te kunnen genieten van mogelijkheden en rechten die toezichthouders op basis van het KBH kunnen uitoefenen. Dit moet bijdragen aan uniformiteit op het terrein op het vlak van handhaving.
De inwerkingtreding van deze bepaling is bepaald op 1 januari 2023.
- Schrapping van mondelinge hoorzitting in beroepsprocedure tegen besluit tot ongeschikt- en/of onbewoonbaarheid of overbewoning
In de beroepsprocedure tegen een besluit tot ongeschikt- of onbewoonbaarheid of een besluit tot overbewoning bestaat de mogelijkheid om de eigenaar, de verzoeker en de burgemeester uit te nodigen om hun argumenten schriftelijk kenbaar te maken.
De beroepsindiener kon indien hij wenste in het beroepschrift kenbaar maken dat hij mondeling gehoord wil worden. Als gevolg hiervan werd dan de behandelingstermijn van de minister met een maand verlengd. Het Verzameldecreet schrapt deze mogelijkheid. In die procedures kan nog enkel schriftelijk gehoord worden. Deze schrapping zorgt voor een versnelling van de behandelingstijd van de beroepsdossiers en een verkorting van doorlooptijd van hangende beroepen.
Heeft u vragen over deze aanpassingen of over uw concreet dossier woonkwaliteit, aarzel dan niet contact op te nemen met Mr. Julie Lauwers of Mr. Mariyam Safi.