Nieuwe tools in de gereedschapskoffer om tot een beter geordend Vlaanderen te komen

Op vrijdag 20 december 2019 heeft de Vlaamse regering het ontwerp van Instrumentendecreet goedgekeurd. Begin 2018 werd reeds een voorontwerp goedgekeurd, maar nu is de rechte lijn ingezet naar een nieuw instrumentarium in de ruimtelijke ordening. Het parlement zal hierover nog het laatste woord hebben. Dit decreet kondigt hoe dan ook een hele omwenteling aan.

Het instrumentendecreet bevat namelijk een aantal belangrijke nieuwe maatregelen en aanpassingen aan de bestaande tools. Zo kan de overheid beter sturen waar zij nog nieuwe ontwikkelingen toelaat, en waar deze mogelijkheden best uitdoven ten voordele van open ruimte.

Vooreerst worden de compenserende vergoedingen gestroomlijnd en opgedeeld in twee categorieën: een eigenaarsvergoeding (voor kapitaalverlies) en een gebruikersvergoeding (voor inkomstenverlies). Eigenaars en gebruikers die de waarde van hun gronden of hun gebruiksmogelijkheden zien verminderen door beslissingen van de overheid zullen voortaan een volledige schadevergoeding krijgen na het doorlopen van een administratieve procedure.

Wiens bouwgrond of KMO-grond bijvoorbeeld tot natuurgebied wordt herbestemd, en dus onbebouwbaar wordt, zal bovendien vergoed worden aan 100 procent en niet langer aan 80 procent van de waardevermindering. Daarbij gaat de Vlaamse overheid bovendien uit van de normale verkoopwaarde aan marktconforme prijzen en niet langer van de geïndexeerde aankoopprijs. Kanttekening hierbij is echter dat deze volledige schadevergoeding zeer duur lijkt, misschien wel onbetaalbaar. Gemeenten en provincies die gebieden herbestemmen moeten het geld voorschieten; Vlaanderen compenseert pas achteraf.

De regeling inzake planschade zal bovendien ook niet meer aan toelatingsvoorwaarden onderworpen worden (liggen aan een voldoende uitgeruste weg, max. afstand tot de rooilijn etc.) Deze voorwaarden zullen enkel nog een impact hebben op de vergoeding zelf. Nog belangrijker is dat het vorderen van dergelijke vergoeding van de overheid niet meer via de rechter zal moeten lopen, maar via een geijkte administratieve procedure. Dit wordt overigens een vaste procedure voor alle compenserende vergoedingen.

Het instrumentendecreet voorziet daarnaast ook in aangepaste modaliteiten voor de planbatenheffing. Dit is de belasting die aan de overheid verschuldigd is, indien een grond bijkomende ontwikkelingsrechten verkrijgt door een herbestemming (en zodoende de tegenhanger van de planschadevergoeding). Waar deze belasting tot op vandaag berekend wordt op basis van een rigide tabel, zal dit nu gebeuren aan de hand van een heffingspercentage op basis van de concrete gecreëerde meerwaarde.  

Een nieuwe maatregel beoogt een verhandelbaar bouwrechtensysteem in werking te stellen.Eigenaars van gronden met ontwikkelingsmogelijkheden op minder geschikte locaties (waar ontwikkelingen niet wenselijk meer zijn volgens de overheid) zouden dergelijke eigendommen aan de hand van ontwikkelingsrechten kunnen verhandelen/ruilen met soortgelijke gronden in de stads- of dorpskernen waar het wel wenselijk is om bijkomende ontwikkelingen te voorzien.

Daarnaast kunnen in de toekomst activiteitenconvenanten en –contracten onderhandeld worden waarbij voor een bepaalde termijn (max. 10 jaar) gebiedsgerichte afwijkingen worden toegestaan van de toegelaten functies. Dit zal het mogelijk maken om tijdelijke, kleinschalige en zonevreemde economische activiteiten mogelijk te maken in gebieden die hiertoe niet bestemd zijn, doch dewelke niettemin ruimtelijk aanvaardbaar zijn. Dit betreft echt maatwerk in samenspraak tussen de burger en de overheid.

De billijke schadevergoeding, het derde nieuwe instrument, wordt tot slot geïntroduceerd als antwoord op een arrest van het Grondwettelijk Hof van januari 2014. In dit arrest werd geoordeeld dat de overheid gehouden is tot een schadevergoeding aan de betrokken eigenaars, wanneer een wettig afgeleverde vergunning onuitvoerbaar wordt door een overheidsmaatregel en zodoende een bouwverbod creëert zonder effectieve herbestemming.

Heeft u hierover graag nog bijkomende informatie? Surf dan zeker eens naar instrumentencodex.be voor een volledig overzicht.

Wij bij ORYS Advocaten staan u ook graag bij met raad en daad bij al uw vragen en problemen inzake het omgevingsrecht.

Menu