Het nieuwe Vlaamse Pachtdecreet is een feit.
Een beter evenwicht tussen de rechten en verplichtingen van de pachter en de verpachter?
Op 1 november 2023 is het langverwachte Vlaamse Pachtdecreet in werking getreden. Het nieuwe decreet is weliswaar een grondige hervorming van de pachtwetgeving, van een volledige aardverschuiving is uiteindelijk geen sprake. De Vlaamse wetgever heeft ervoor geopteerd om de grote fundamenten van de Pachtwet van 1969 te behouden en om hier en daar wat bij te sturen. Dit alles met het oog op een beter evenwicht tussen de rechten en plichten van de pachter en verpachter.
Hieronder gaan wij in op 4 ‘highlights’ van het nieuwe Decreet :
Schriftelijke pachtovereenkomst is verplicht
Ongetwijfeld de meest besproken en belangrijkste wijziging, is “de verplichting om een pacht schriftelijk vast te stellen”.
Niet zozeer het feit dat een pachtovereenkomst schriftelijk afgesloten zou moeten worden, is nieuw, doch wel de sancties die een rechter voortaan kan opleggen wanneer één van de partijen zou weigeren om diens handtekening onder het geschrift te zetten.
Wanneer het de pachter is die weigert om de pacht schriftelijk vast te stellen, kan de rechter besluiten om de pacht te ontbinden. Is het de verpachter die niet meewerkt, dan kan de pachter de rechter verzoeken om de pacht te vernieuwen in het voordeel van de pachter.
Het Decreet somt daarnaast een aantal vermeldingen op die de verpachter en pachter verplicht in de overeenkomst moeten opnemen en maakt het verplicht om een plaatsbeschrijving op te maken. Tot slot is het voortaan niet langer mogelijk om een pacht te voldoen in natura of met diensten.
Opzegmogelijkheid na 18 jaar pacht
Om langere pacht enerzijds terug aantrekkelijk te maken, maar het ook voor eigenaars van kleinere percelen interessant te maken pachtovereenkomsten van een kortere duur aan te gaan, heeft de wetgever twee belangrijke wijzigingen doorgevoerd met betrekking tot de opzegmogelijkheden en de duur van een pacht.
Aan de looptijd van de pacht, is niets veranderd. Net als het geval was onder de Pachtwet, gaat ook het Pachtdecreet uit van looptijden van 9 jaar.
In tegenstelling tot het oude pachtwetstelsel, waarbij een verpachter een pacht slechts eenmaal na 27 jaar pachtvrij kon opzeggen, biedt het nieuwe decreet de mogelijkheid om voortaan in de pachtovereenkomst te voorzien dat de verpachter de pacht kan opzeggen na een eerste termijn van 18 jaar en vervolgens na elke pachtperiode van 9 jaar.
Eigenaars van kleinere percelen (cultuurgronden met een totale oppervlakte van maximaal 1,5 hectare) hebben dan weer éénmalig de mogelijkheid om een pacht te sluiten voor een vaste duur van minstens 9 jaar. De algemene regel dat de pacht van rechtswege wordt verlengd met periodes van 9 jaar bij gebreke aan een geldige opzegging, geldt hier niet.
Seizoenspacht blijft de uitzondering
Onder het Vlaams Pachtdecreet blijft de seizoenspacht een uitzondering waarop de pachtwetgeving niet van toepassing is. Om de pachtwet in overeenstemming te brengen met de mestregelgeving, is één voorwaarde om onder de uitzondering te vallen geschrapt, met name de verplichting voor de persoon die het cultuurcontract verleent om te zorgen voor bemesting.
De ‘veilige koper’
Ook onder het nieuwe Vlaamse Pachtdecreet geniet de pachter van een voorkooprecht. De pachter kan dit voorkooprecht vrij overdragen aan een derde, waardoor de verpachter geen enkele zeggenschap meer had over wie zijn grond koopt.
De figuur van de ‘veilige koper’ biedt een tussenoplossing. Het recht van voorkoop van de pachter blijft bestaan, maar, als de pachter zijn recht van voorkoop niet zelf uitoefent, kan hij dit niet overdragen aan een derde indien de verpachter een ‘veilige koper’ heeft. Een ‘veilige koper’ is een koper die schriftelijk aan de pachter heeft verklaard dat de pachter onder dezelfde voorwaarden mag blijven pachten en dat hij het pachtgoed niet zal opeisen gedurende minstens 18 jaar.
Aarzel zeker niet om bij vragen of opmerkingen contact op te nemen met één van onze advocaten!