Juridisch Surrealisme in Brussel : de dubbele registratie van huurovereenkomsten
Wie de toeristische promotie van Brussel erop naleest, leert dat in Brussel het surrealisme meer is dan een artistieke stroming. “Noem het gerust een levenskunst!” luidt het daar.
Het lijkt er alvast op dat de Brusselse en de Federale overheid zelf dit advies opvolgen. Er is momenteel immers een conflict tussen het Brussels Gewest en de Federale overheid omtrent de registratie van huurcontracten.
Dit conflict is niet zomaar vrijblijvend voor de burgers en bedrijven van Brussel, want het heeft ertoe geleid dat vanaf 1 januari 2025 huurcontracten in Brussel tweemaal moeten worden geregistreerd, en dit zowel op gewestelijk als op federaal niveau.
Deze discussie, die we gerust juridisch surrealisme kunnen noemen, biedt evenwel een inkijk in de werking van onze Federale staat.
Achtergrond van het conflict
- De Brusselse regering heeft een rooster voor referentiehuurprijzen in het leven geroepen, dit, beweerdelijk, om partijen toe te laten zich te baseren op objectieve gegevens om de huurprijs op af te stemmen. Om deze databank te voeden, wilde de Brusselse regering gebruik maken van de informatie die blijkt uit de verplichte registratie van huurcontracten bij de Federale administratie. Deze laatste stelt echter dat zij deze informatie, om redenen van privacy, niet kan doorgeven aan de Brusselse administratie.
- O.m. om deze reden wilde de Brusselse regering zelf deze informatie inzamelen en keurde het Brussels Parlement in april 2024, onder staatssecretaris voor Huisvesting Nawal Ben Hamou (PS), een ordonnantie goed die de registratie van huurcontracten tot de exclusieve bevoegdheid van het Brussels Gewest maakt.
- Het is geen geheim dat deze partij, en ondertussen ook Ecolo en PTB, van het louter informatieve rooster voor referentiehuurprijzen, een bindend instrument willen maken, waarbij in geval van een verschil vanaf 20% met de overeengekomen huurprijs, de huurder zich tot de rechter zou kunnen richten om een aanpassing van de huurprijs te bekomen. Dergelijk initiatief wordt niet door iedereen gesmaakt, en de adequaatheid ervan om de grote woonproblematiek in het Brussels Gewest aan te pakken wordt door velen betwist (niet zonder verrassing ook door de meeste verhuurdersorganisaties).
- De bevoegdheid van het Brussels Gewest inzake deze registratie werd echter betwist door Federaal minister van Financiën Vincent Van Peteghem (CD&V), die stelt dat huurregistratie een Federale bevoegdheid is.
- De Federale regering diende daarom een vordering tot nietigverklaring in bij het Grondwettelijk Hof (Rolnummer 8285). Dit beroep is hangende, maar een uitspraak wordt pas in de tweede helft van 2025 verwacht.
Gevolg: dubbele registratie verplicht
- Aangezien beide overheden vasthouden aan hun eigen verplichting, moeten huurcontracten, minstens voorlopig, dubbel worden geregistreerd, anders riskeren verhuurders en huurders sancties.
- De Federale boete bedraagt €25 voor niet-registratie.
- Op Brussels niveau kan de huurder het contract opzeggen zonder opzegtermijn of vergoeding indien de registratie niet gebeurt.
Reacties en kritiek
- Vastgoedorganisaties zoals CIB en Federia spreken van een “kafkaiaanse toestand” en een “totaal gebrek aan respect voor burgers en vastgoedprofessionals.”
- In briefwisseling tussen het Franstalige Eigenaars en Mede-Eigenaars Syndicaat (SNPC) en Brussel Huisvesting, beschuldigt de dienst Huisvesting van Brussel zelfs haar collega’s van de Federale Overheidsdienst Financiën van wetsovertreding. Sterker nog, de Brusselse administratie is van mening dat verhuurders die de privégegevens van huurders aan de federale administratie doorgeven, de algemene verordening gegevensbescherming (AVG/GDPR) zouden overtreden. Surrealisme… iemand?
- De Federale overheid vecht alleen de afschaffing van de Federale registratieplicht aan, waardoor zelfs bij een uitspraak in haar voordeel de dubbele registratie nodig blijft.
- Er is kritiek op het feit dat beide overheden vooral gegevens over huurcontracten willen verzamelen, zonder rekening te houden met de administratieve last voor huurders en verhuurders.
Praktische oplossing: MyRent Pro
- Om de administratieve last te verminderen, is er een API-koppeling in de MyRent Pro-tool gemaakt.
- Hiermee wordt de huurregistratie automatisch doorgestuurd naar zowel de Brusselse als de federale overheid, waardoor vastgoedprofessionals slechts één invoer hoeven te doen.
Conclusie:
Door het juridisch getouwtrek tussen de Brusselse en federale overheid worden huurders, verhuurders en vastgoedprofessionals gedwongen om contracten dubbel te registreren. Een oplossing op korte termijn lijkt onwaarschijnlijk, aangezien beide overheden hun standpunt behouden en de zaak nog niet is beslecht door het Grondwettelijk Hof.
Het valt af te wachten welke overheid er uiteindelijk aan het langste eind zal trekken, doch de dupe van deze machtsstrijd is finaal zonder twijfel de Brusselse verhuurder, die mogelijk binnenkort ook zal worden geconfronteerd met bindende referentiehuurprijzen, bepaald op basis van de verplichte Brusselse registratie. Brusselse verhuurders kunnen dus maar beter op de hoogte blijven.
Voor meer informatie kan u steeds contact opnemen met:
- Christoph Pixner en/of
- Erik De Caluwé,
Advocaten bij ORYS Advocaten, Wolvengracht 38/2 Brussel, info@orys.be, +32 (0)2 466 10 66.