Het Krokusakkoord – deel 1: de bouwshift

Al op 24 april 2015 keurde de Vlaamse regering een conceptnota over het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen goed, waarin onder meer ook gezocht werd naar meer plaats voor openruimtegebieden (bos, natuur, landbouw, etc.).

In juli 2018 kon de Vlaamse Regering dan een akkoord vinden over de strategische visie van het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen. Men is het er binnen de Regering over eens dat er teveel bouwgronden verspreid liggen binnen het Vlaams gewest, die men liever niet meer ontwikkeld ziet omdat zij bijvoorbeeld slecht ontsloten zijn (geen goede infrastructuur, ver van de dorps- en stadskernen) of gelegen zijn in overstromings-(gevoelig) gebied.

Het doel? Tegen 2040 in Vlaanderen geen open ruimte meer aansnijden!

De Regering was er zich wel van bewust dat hieraan een hoog prijskaartje hangt. Eigenaars van deze gronden willen namelijk wanneer zij door dergelijke herbestemming getroffen worden, correct vergoed worden. Tot op vandaag bestaat voor dergelijke herbestemmingen die tot de onbebouwbaarheid leiden van een grond nog de mogelijkheid voor eigenaars tot het verkrijgen van een planschadevergoeding. Deze vergoeding is evenwel afhankelijk van verschillende factoren en wordt dus niet automatisch toegekend. Deze wordt bovendien berekend op de geïndexeerde aankoopprijs (houdt dus geen rekening met de sterk stijgende marktprijzen) en is ook steeds beperkt tot 80% van het totale waardeverlies. Deze ingeperkte vergoeding bracht dan ook reeds menig procedure met zich mee voor het Grondwettelijk Hof nu deze regeling vaak als onbillijk werd aangevoeld.

Samen met het uitzetten van de strategische visie van de Vlaamse regering met het oog op meer plaats voor openruimte in het sterk verstedelijkte Vlaanderen, werd dan ook in de loop van 2020 een ontwerp van het Instrumentendecreet principieel goedgekeurd.

De grootste omwenteling die hierin vervat zat, was dat de regering duidelijk ervoor koos om niet langer vast te houden aan de planschadevergoeding, doch wel wenste dat eigenaars volledig zouden vergoed worden indien zij met een herbestemming van hun bouwgronden (harde bestemming) naar een openruimtebestemming zouden te maken krijgen. Deze eigenaarsvergoeding die een 100% vergoeding is voor alle te herbestemmen gronden zonder verdere toepassingsvoorwaarden, en bovendien berekend op de werkelijke marktwaarde op het ogenblik van de herbestemming ligt natuurlijk vele malen hoger dan de huidige planschaderegeling.

De moeilijkheid voor de Vlaamse regering bestond er dan ook sinds dit princiepsakkoord in om dit systeem ook te kunnen financieren. Aangezien herbestemmingen veelal gebeuren via ruimtelijke uitvoeringsplannen die opgesteld worden door steden en gemeenten, zijn het deze overheden voornamelijk die de eigenaarsvergoedingen zullen moeten financieren. Met de huidige schaderegeling is het voor heel wat gemeenten al financieel heel moeilijk, bij de nieuwe methode wordt het veelal onbetaalbaar. De bouwshift stond hierdoor dan ook op losse schroeven. Welke gemeenten wensen nog bouwgronden om te zetten ten voordele van openruimte wanneer hierdoor een gat in de begroting wordt geslagen?

Het Krokusakkoord van 22 februari 2022 is voor de bouwshift in die zin historisch omdat nu ook een plan is uitgewerkt over hoe de eigenaarsvergoeding concreet zal moeten worden gefinancierd. Terwijl het nog wachten is op diverse uitvoeringsbesluiten eer het Instrumentendecreet definitief goedgekeurd wordt en in werking treedt, is het plan van aanpak nu gekend.

Om dit alles te financieren wordt nu een bouwshiftfonds opgericht, waardoor het mogelijk wordt dat grondeigenaars volledig worden gecompenseerd, als onderdeel van het BVR-fonds (Fonds Beleidsplan Ruimte Vlaanderen). Hierin zal jaarlijks 100 miljoen euro worden gestort.

De precieze aanwending van het fonds is echter nog af te wachten. Er zijn onderhandelingen gaande met lokale besturen. Welke voorwaarden aan deze steun gekoppeld kunnen worden, moet nog verder onderzocht worden.

Meer weten? Neem contact met één van onze experten in het Vlaams Omgevingsrecht.