Op 26 februari 2026 heeft het Hof van Justitie van de Europese Unie geoordeeld dat België zijn verplichtingen uit Richtlijn 2006/123/EG betreffende diensten op de interne markt heeft geschonden door een onevenredige waarborgregeling op te leggen aan niet-erkende aannemers en verkopers in het kader van de Wet Breyne (zaak C-824/24).
De Wet Breyne
De zogenaamde Wet Breyne (Wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen) beoogt de bescherming van kopers van een woning op plan of in aanbouw.
De wet bevat onder meer dwingende bepalingen inzake contractuele transparantie, betalingsmodaliteiten en financiële waarborgen ter verzekering van de voltooiing van het gebouw. Zo mag de koper slechts betalen naarmate de werken vorderen en moet de aannemer of verkoper een financiële waarborg stellen ter dekking van de voltooiing van de woning.
Daarnaast voorziet de wet dat de eigendom van het gebouw in beginsel progressief overgaat op de koper naarmate de werken worden uitgevoerd. Dit mechanisme beperkt het financiële risico voor de koper aanzienlijk.
Onderscheid tussen erkende en niet-erkende aannemers
De Belgische regeling maakt een onderscheid tussen erkende en niet-erkende aannemers.
Erkende aannemers moeten een financiële waarborg stellen van 5% van de bouwprijs. Niet-erkende aannemers of verkopers zijn daarentegen verplicht een voltooiings- of terugbetalingswaarborg te stellen die in de praktijk neerkomt op een garantie van 100% van de waarde van de werken.
Volgens de Europese Commissie vormt dit verschil een beperking van het vrij verrichten van diensten binnen de Europese Unie. Ondernemingen uit andere lidstaten hebben vaak geen toegang tot het Belgische erkenningssysteem en worden daardoor verplicht een aanzienlijk zwaardere financiële garantie te stellen. De erkenningsvoorwaarden (die onder meer betrekking hebben op technische, fiscale, sociale en financiële criteria) kunnen buitenlandse dienstverleners bovendien ontmoedigen om hun activiteiten op de Belgische markt uit te oefenen.
Beoordeling door het Hof van Justitie
Het Hof volgde de argumentatie van de Europese Commissie en stelde vast dat de verplichting voor niet-erkende aannemers om een waarborg van ongeveer 100% van de bouwprijs te stellen een beperking vormt van het vrij verrichten van diensten zoals gewaarborgd in artikel 16 van de Dienstenrichtlijn.
Een dergelijke beperking kan slechts worden gerechtvaardigd wanneer zij berust op een van de in de richtlijn limitatief opgesomde redenen van algemeen belang en bovendien geschikt en evenredig is om het nagestreefde doel te bereiken.
België beriep zich in dat verband op de bescherming van consumenten. Het Hof wees er echter op dat deze doelstelling niet behoort tot de rechtvaardigingsgronden die artikel 16 van de Dienstenrichtlijn uitdrukkelijk toelaat.
Zelfs indien consumentenbescherming als rechtvaardiging in aanmerking zou komen, oordeelde het Hof dat de betrokken maatregel niet voldoet aan het evenredigheidsbeginsel. De verplichting om een waarborg te stellen die in feite neerkomt op de volledige bouwprijs gaat immers verder dan noodzakelijk om de koper te beschermen.
Het Hof benadrukte daarbij dat het reële financiële risico voor de koper in hoofdzaak beperkt is tot de eventuele meerkost van het laten voltooien van de werken door een andere aannemer. Dat risico wordt bovendien reeds gedeeltelijk ondervangen door andere beschermingsmechanismen van de Wet Breyne, zoals de progressieve betaling volgens de voortgang van de werken en de onmiddellijke eigendomsoverdracht naarmate de werken worden uitgevoerd.
Tegen deze achtergrond achtte het Hof de Belgische regeling disproportioneel met een veroordeling tot gevolg.
Gevolgen voor de Wet Breyne en lopende geschillen
Het arrest viseert uitsluitend de waarborgregeling die een onderscheid maakt tussen erkende en niet-erkende aannemers.
België zal zijn regelgeving echter moeten aanpassen om deze in overeenstemming te brengen met het Unierecht. Indien dit niet gebeurt, kan de Europese Commissie een nieuwe procedure opstarten bij het Hof van Justitie, waarbij ook financiële sancties kunnen worden opgelegd.
In afwachting van een wetswijziging blijft de huidige wet van toepassing. De vraag rijst echter naar de afdwingbaarheid van de huidige waarborgverplichting voor niet-erkende aannemers. Er dreigt zodoende rechtsonzekerheid voor lopende en toekomstige geschillen waarin de 100%-waarborgverplichting voor niet-erkende aannemers aan de orde is.
Indien u hierover vragen heeft, dan staan de specialisten van Orys voor u klaar met het nodige advies. U kan hier contact nemen met ons!