In de horeca wordt dikwijls gewerkt met verschillende contracten die met elkaar verbonden zijn of worden. De eigenaar van het pand waarin het café is gevestigd is dikwijls een brouwer of drankenhandelaar, waardoor de handelshuurovereenkomst ook zal worden gekoppeld aan afnameverplichtingen voor de uitbater.
De uitbater moet daarbij dan meestal vrijwel alle dranken, en soms zelfs bijkomende producten (zoals melk of koffie‑supplementen) via dezelfde brouwer aankopen. Het zijn dergelijke verplichtingen en contracten die meestal gekend staan als “Brouwerijcontracten”.
De economische logica daarachter is bekend: de brouwer investeert in het pand, financiert verbouwingen of inrichting, en verwacht in ruil stabiele, gegarandeerde afnamevolumes en inkomsten op die basis.
Wanneer de uitbater die contractueel opgelegde minimale afnamevolumes niet haalt, stipuleert een handelshuurovereenkomst soms dat dergelijke tekortkoming, automatisch een wanprestatie vormt, die een ontbinding van de handelshuur lastens de huurder kan rechtvaardigen.
Op 20 februari 2025, moment dat er nog geen Brusselse regering was, werd in het Brussels Hoofdstedelijk Parlement een voorstel van ordonnantie ingediend door dhr. Pascal Smet (Vooruit) en mevrouw Ludivine de Magnanville (MR) “tot wijziging van de Handelshuurwet met het oog op een betere bescherming van de handelshuurder, in het bijzonder binnen de horecasector”. De insteek is op zich lovenswaardig: een einde maken aan onevenwichtige afnameverplichtingen, wurgcontracten, en onduidelijke drempelgeldpraktijken.
Wat ons betreft mag dit voorstel echter in de kast blijft liggen, aangezien de voorgestelde wijzigingen lijken te zijn ingegeven door specifieke gemediatiseerde gevallen, maar anderzijds wel op algemene wijze ingrijpen in een delicaat evenwicht dat bestaat tussen huurder en verhuurders.
Het voorstel lijkt in die zin enerzijds onvoldragen, doch gelet op bepaalde reeds bestaande, o.m. sectorale normen, allicht ook onnodig.
- De praktijk: waarom wenst de Brusselse wetgever in te grijpen?
Dat de Brusselse wetgever wenst in te grijpen, is allicht ingegeven door de gebeurtenissen en nasleep inzake het einde van het gekende Brusselse café MONK (waarbij in de media vooral de zijde van de cafébaas werd belicht, die het had over “wurgcontracten” met de brouwers (https://www.vrt.be/vrtnws/nl/2023/04/25/wurgcontracten-laat/).
De Horeca-sector heeft echter zelf een meer dan verdienstelijke poging ondernomen om in de praktijk van de Brouwerijcontracten een aantal normen en zgn. ‘best practices’ te introduceren. Dit heeft geleid tot de in 2025 goedgekeurde “Gedragscode voor goede relaties tussen brouwerijen, drankenhandelaars en horecazaken” (6 juni 2025). Deze gedragscode, opgesteld door en voor de sector, legt een aantal principes vast over transparantie, precontractuele informatie, bedenktijd, evenwichtige afnameverplichtingen.
Zeer specifiek bevat deze Gedragscode ook een verbod op het verbreken van de huur louter wegens het niet voldoen aan afnameverplichtingen.
Tenzij partijen deze tekst onderschrijven, betreft het echter een principieel niet-bindende tekst, die niet dezelfde waarde heeft als daadwerkelijke wetgeving.
Net die beperkte draagwijdte vormde voor de Brusselse wetgever aanleiding om tot een dwingend juridisch kader te proberen komen. Wat voorziet de tekst in hoofdzaak.
- Afnameverplichtingen worden losgekoppeld van de handelshuur
Het voorstel introduceert vooreerst een nieuw artikel 3bis in de (Brusselse) Handelshuurwet, waarin wordt bepaald:
“Elk beding dat de verhuurder het recht geeft de huur te beëindigen wegens niet‑nakoming door de huurder van enige verbintenis andere dan deze opgenomen in deze afdeling wordt als ongeschreven beschouwd.”
Voorts wordt ook voorzien dat “verplichtingen die verband houden met een verbintenis tot exclusieve en/of minimale afname van goederen” niet in aanmerking mogen worden genomen bij de weigering tot huurhernieuwing.
De bedoeling is dus duidelijk: Het niet naleven van afnameverplichtingen mag nooit leiden tot het verlies van de handelshuur.
Nochtans kan de vraag worden gesteld of dergelijke toevoeging in de wet wel nodig is. Art. 1762bis oud BW en art. 7.3.37 (nieuw) BW voorzien immers in een verbod van een uitdrukkelijk ontbindend beding. Er zijn voorts ook regelingen omtrent onrechtmatige bedingen in het BW, alsook de onrechtmatige bedingen en oneerlijke marktpraktijken uit Boek IV van het Wetboek van Economisch Recht, de mededingingsregeling uit boek IV van het Wetboek van Economisch Recht.
Bij gebreke aan inbreuken tegen de eigenlijke huurdersverplichtingen (gebruik als goede huisvader, betaling huur en lasten, uitbating), zal het overigens evenmin eenvoudig zijn om een Vrederechter te overtuigen de ontbinding uit te spreken bij loutere tekortkoming inzake afname. De Vrederechter kan immers ook rekening houden met de voornoemde Gedragscode.
Voorts zijn er nog andere elementen die kunnen worden opgeworpen:
- De Handelshuurwet is sinds jaar en dag een relatief stabiele en samenhangende regeling; hieraan sleutelen op basis van een specifieke case uit de media getuigt eerder van steekvlampolitiek.
- Bovendien miskent het voorstel de economische realiteit van de horecasector, waar huur, afnameverplichtingen en financiële ondersteuning (zoals investeringen of leningen gedaan of gegeven door de brouwer) in de praktijk vaak op elkaar inspelen. Indien een bestaand evenwicht wordt verstoord, zal dit allicht tot wijzigingen leiden elders (b.v. op niveau van de huurprijs).
De opportuniteit om bijkomende wetgeving te voorzien valt dus te betwijfelen, doch kan voor dit specifieke punt nog worden begrepen.
Het voorstel beperkt zich echter niet tot de afnameverplichtingen, doch voegt ook andere elementen toe, die o.i. toch meer weg hebben van de typische Belgische ‘koterij’.
- Bijkomende stukken ingeval van weigering huurhernieuwing wegens wederopbouw
Het voorstel wenst bijkomend aan de verhuurder de verplichting op te leggen om de hem verleende stedenbouwkundige vergunning dan wel milieuvergunning, en een omstandig bestek met kostenraming of aannemingsovereenkomst voor te leggen, alsook, op verzoek van de huurder, facturen ervan.
Hoe een verhuurder ongeveer anderhalf jaar voor het einde van de huurovereenkomst facturen zou moeten kunnen overleggen is niet duidelijk. Dit werd ook door de Raad van State opgemerkt.
Daar waar de handelshuurwet voorlopig nog grotendeels gelijkluidend is in heel België, en ook, tevens voor deze specifieke weigeringsgrond, in het algemeen goed werkt, lijkt ons een dergelijke wijziging louter voor Brussel onwenselijk.
- Een wettelijke regeling voor drempelgeld
Het voorstel voert tenslotte ook een nieuw artikel 24bis in de (Brusselse) Handelshuurwet in dat in essentie bepaalt dat de verhuurder 50% van een ontvangen drempelgeld dient door te storten aan de vorige huurder, mits aan bepaalde voorwaarden is voldaan.
De gedachte daarachter – voorkomen dat de door een vorige huurder opgebouwde goodwill voor die laatste volledig verloren gaat – is op zich nog begrijpelijk en verdedigbaar.
Het is echter in de hedendaagse praktijk al lang niet zo gebruikelijk meer voor een eigenaar om een drempelgeld te vragen. Als drempelgeld al voorkomt, zien we het meestal bij een overdracht van een huurovereenkomst door één huurder aan een volgende, waarbij de eigenaar dus eigenlijk in het kader van een handelshuurovereenkomst, zich daar in principe niet tegen kan verzetten en dus nooit één euro van dat drempelgeld ziet. Moet in dergelijk geval dan ook geen omgekeerde afdracht van 50% worden voorzien? Dergelijke vraag lijkt ons legitiem.
Daar waar de retailsector sterk gewijzigd is, en het eerder aan verhuurders is om toezeggingen te doen aan de huurders om tot het sluiten van een handelshuur over te kunnen gaan, lijkt het voorgestelde artikel geenszins aan te sluiten bij de hedendaagse markt of praktijk, en maakt het de wetgeving dus alweer nodeloos complexer.
Het Advies van de Raad van State werd verleend op 5 mei 2025 (advies 77.606/3) en wijst op mogelijk tekstuele verbeteringen en een aantal inconsistenties. Het lijkt erop dat het voorstel vooralsnog niet onmiddellijk opnieuw wordt opgenomen door de nieuwe Brusselse regering.
In ieder geval blijft het voorlopig wachten op de verdere wetgevende werkzaamheden.
Voor alle betrokken actoren — horecaondernemer, cafébaas, brouwer of drankenhandelaar — verandert er voorlopig dus niets.
Voor meer informatie i.v.m. handelshuur of brouwerijcontracten kan u steeds contact opnemen met:
Mr. Erik De Caluwé Mr. Sam Vermeir
Partner – Advocaat bij ORYS Advocaten Medewerker – Advocaat
Wolvengracht 38/2, Brussel
erikdecaluwe@orys.be | +32 (0)2 410 10 66