handelshuur-hernieuwing

In haar arrest van 16 februari 2018 heeft het Hof van Cassatie het belang van het voorgeschreven formalisme bevestigd bij de handelshuur-hernieuwing. De huurder dient niet niet alleen aan de verhuurder mee te delen dat hij op straffe van verval binnen een termijn van drie maanden “op dezelfde wijze” dient te antwoorden. De huurder moet ook uitdrukkelijk aangeven dat dit dient te gebeuren “bij aangetekende brief” of “bij deurwaardersexploot”.

Artikel 14, eerste lid van de Handelshuurwet bepaalt over de handelshuur-hernieuwing dat (eigen onderlijning):

“De huurder die het recht op hernieuwing verlangt uit te oefenen, moet zulks of straffe van verval bij (exploot van gerechtsdeurwaarder) of bij aangetekende brief ter kennis van de verhuurder brengen, ten vroegste achttien maanden, ten laatste vijftien maanden vóór het eindigen van de lopende huur. De kennisgeving moet op straffe van nietigheid de voorwaarden opgeven waaronder de huurder zelf bereid is om de nieuwe huur aan te gaan en de vermelding bevatten dat de verhuurder geacht zal worden met de hernieuwing van de huur onder de voorgestelde voorwaarden in te stemmen, indien hij niet op dezelfde wijze binnen drie maanden kennis geeft ofwel van zijn met redenen omklede weigering van hernieuwing, ofwel van andere voorwaarden of van het aanbod van een derde.”

Het Hof heeft geoordeeld dat (eigen onderlijning):

“Il ressort de cette disposition, qui est impérative en faveur du bailleur, que la demande de renouvellement doit contenir, à peine de nullité, la mention que le bailleur sera présumé consentir au renouvellement du bail aux conditions proposées s’il ne notifie pas dans les trois mois, par exploit d’huissier de justice ou par lettre recommandée, son refus motivé de renouvellement, la stipulation de conditions différente sou l’offre d’un tiers.”

Strik formalisme artikel 14 handelshuurwet

Gelet op het strikt formalistisch karakter dat uitgaat van artikel 14, dit ter waarborg van de rechten van de verhuurder, volstaat het dus niet om louter bij de verhuurder aan te dringen om “op dezelfde wijze” te antwoorden. Er moet ook worden meegedeeld wat onder “op dezelfde wijze” dient te worden verstaan. Om geldig tot aanvraag van handelshuur-hernieuwing over te gaan, is het dus aangewezen dat de huurder uitdrukkelijk de volgende bewoordingen overneemt:

“U wordt als verhuurder geacht in te stemmen met de hernieuwing van de huur onder de voorgestelde voorwaarden, indien u niet bij exploot van gerechtsdeurwaarder of bij aangetekende brief binnen drie maanden kennis geeft ofwel van u met redenen omklede weigering van hernieuwing, ofwel van andere voorwaarden of van het aanbod van een derde.”

Indien de hernieuwingsaanvraag deze strikte bewoordingen niet omvat, zal de verhuurder deze als nietig kunnen beschouwen. De verhuurder is niet verplicht om de huurder dadelijk van zijn nietige aanvraag in kennis te stellen en kan hiermee dus wachten tot na het verstrijken van zijn termijn om te antwoorden. Hetgeen ook onmiddellijk het einde betekent van de termijn om de hernieuwing aan te vragen. De huurder dient dus zeer aandachtig te zijn dat zijn aanvraag de strikt vereiste bewoordingen omvat, zoniet zal zijn recht tot hernieuwing vervallen zijn.

Voor meer informatie omtrent uw handelshuurovereenkomst en zijn eventuele hernieuwingen, raadpleeg het ORYS Team.

Indien u op de hoogte wenst te blijven van de wijzigingen in ons juridisch universum, vul dan onderstaan formulier in en u krijgt voortaan onze tweemaandelijkse nieuwsbrief.

Menu