Het vernieuwde goederenrecht.
Op 1 september 2021 was het eindelijk zo ver, niet enkel gingen de scholen opnieuw open, ook werd het oude negentiende-eeuwse goederenrecht vervangen door een meer hedendaagse interpretatie ervan. 1 september 2021 is met name de datum waarop het merendeel van de artikelen van het nieuwe Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek in werking is getreden.
Het nieuwe Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek is voor een belangrijk deel codificatie van bestaande rechtspraak, maar voegt toch enkele belangrijke veranderingen door aan het oude goederenrecht.
In wat hieronder volgt, worden een aantal nieuwigheden uit Boek 3 kort toegelicht. Stel dat u bomen in de tuin heeft op minder dan twee meter van de perceelsgrens, moeten deze dan verwijderd worden? Wat met een bestaand opstalcontract of erfpachtcontract, zijn de nieuwe regels automatisch van toepassing?
Vervolgens wordt kort stil gestaan bij enkele bepalingen die recent heel wat commotie hebben veroorzaakt in de media. Mag uw buur nu even komen kuieren in uw achtertuin?
Tot slot worden enkele belangrijke krachtlijnen, die zowel van belang zijn in de vastgoedpraktijk als in het dagelijkse leven, opgesomd.
- Overgangsrecht
Zoals reeds bekend is het Boek 3 in werking op 1 september 2021 inwerking getreden. Wat is dan het gevolg voor rechtshandelingen (bv. Een opstalcontract afgesloten in 2016 en niet vernieuwd) en rechtsfeiten (bv. Bomen langsheen perceelgrens aangeplant in 2012)? De wet heeft een eerbiedigende werking, dit wil zeggen dat in principe op handelingen en feiten gedaan voor 1 september 2021 de oude bepalingen van toepassing blijven, ook al doen de gevolgen van deze rechtshandelingen en rechtsfeiten zich voor na 1 september 2021.
Tevens is de wet niet van toepassing op de gevolgen van zakelijke rechten (erfpacht, opstal, vruchtgebruik, eigendomsrecht, erfdienstbaarheid) die dateren van voor de inwerkingtreding van de wet, zelfs indien de rechtshandeling of het rechtsfeit zich nadien voordoen. (Parl.St. Kamer 2019-20, nr. 173/1, 351.)
Het hoeft evenwel geen verrassing te zijn dat er op deze basisregel uitzonderingen bestaan. Te denken is aan de verjaringsregels voor verkrijgende verjaring, enkele regels inzake opstal en het geval waarin partijen contractueel wensen af te wijken van de basisregel.
- Eigendom is geen absoluut recht
Het eigendomsrecht blijft evenwel nog steeds het meest omvattende recht dat een rechtssubject kan hebben op een goed, maar in de praktijk is al lang afgestapt van het ‘absoluut en alomvattend eigendomsrecht’ zoals dit werd bedoeld in 1804 bij het opmaken van het Burgerlijk Wetboek. (D. GRUYAERT, “Eigendom” in Het nieuwe goederenrecht, V. SAGAERT, J. BAECK, N. CARETTE, P. LECOCQ, M. MUYLLE en A. WYLLEMAN (eds.), Intersentia, Antwerpen, 2021, 258-259.)
Het eigendomsrecht kan namelijk beperkt worden door de wet of door rechten van derden. (Parl. St. Kamer 2019-20, nr. 173/1, 127)
Dit brengt ons dan ook bij het in de media uitgebreid besproken artikel 3.67 BW, het zogenaamde feitelijk gedogen van de eigenaar. Dit doet zich voor in drie concrete situaties:
- Indien een zaak of dier op onopzettelijke wijze op een naburig onroerend goed is terechtgekomen, moet de eigenaar van dit onroerend goed ze teruggeven of toelaten dat de eigenaar van deze zaak of van dit dier ze weghaalt;
De wetgever gaat hierbij uit van een redelijkheidstoets en weegt de twee eigendomsrechten tegen elkaar, eigendom onroerend goed versus eigendom zaak of dier, af. Het loutere feit dat een zaak of dier terecht komt op het perceel van de buurman heeft niet tot gevolg dat deze buurman eigenaar wordt van de zaak of het dier. (Parl. St. Kamer 2019-20, nr. 173/1, 167.)
- De eigenaar van een onroerend goed moet, na voorafgaande kennisgeving, gedogen dat zijn nabuur toegang heeft tot dit onroerend goed indien dit noodzakelijk is om bouw- of herstellingswerken uit te voeren, of om de niet-gemene afsluiting te herstellen of te onderhouden, tenzij indien de eigenaar rechtmatige motieven laat gelden om deze toegang te weigeren;
Deze bepaling herneemt grotendeels het reeds bestaande ladderrecht, zoals dit reeds was opgenomen in het oude Veldwetboek. Merk op dat steeds voorafgaande kennisgeving moet gegeven worden, er moet aangetoond worden dat het betreden van het perceel van de nabuur absoluut noodzakelijk is en er moet steeds gekozen worden voor de oplossing die de nabuur het minste schade en/of hinder toebrengt. De eigenaar van het bewuste perceel kan weigeren mits rechtmatige motieven.
- Wanneer een onbebouwd en onbewerkt onroerend goed niet is afgesloten, mag ieder er zich op begeven tenzij de eigenaar van dit perceel schade of hinder hiervan ondervindt of op duidelijke wijze kenbaar heeft gemaakt dat het verboden is voor derden om zonder zijn toestemming de grond te betreden;
In de parlementaire voorbereiding wordt verduidelijkt dat het om een tijdelijk betreden van een onbewerkt en onbebouwd onroerend goed gaat, hierbij worden volgende voorbeelden gegeven: ‘overgang nemen, wandelen of enkele uren spelen’. De bepalingen met betrekking tot verkrijgende verjaring en het toe-eigenen van gevonden goederen worden uitgesloten. (Parl. St. Kamer 2019-20, nr. 173/1, 168.)
Bovenstaande bepalingen met betrekking tot het ‘feitelijk gedogen’ vormen een aanvulling op de regels betreffende burenhinder. Bovenmatige burenhinder rechtvaardigt in het ‘nieuwe’ goederenrecht nog steeds maatregelen ten voordele van de benadeelde opdat het evenwicht hersteld wordt. Er wordt uitdrukkelijk rekening gehouden met alle omstandigheden van het geval, zoals het tijdstip, de frequentie en de intensiteit van de hinder, de eerste ingebruikneming of de publieke bestemming van het onroerend goed van waaruit de hinder wordt veroorzaakt.
- De belangrijkste nieuwigheden
Een volledige bespreking van het nieuwe goederenrecht zou buiten het bestek van dit nieuwsbericht gaan. Hieronder volgen enkele belangrijke krachtlijnen van het nieuwe goederenrecht die zowel van belang zijn voor de vastgoedprofessional als voor gebruik in het dagelijks leven:
- De maximumduur van het opstalrecht wordt verhoogd tot 99 jaar, terwijl het opstalrecht in bepaalde uitzonderingssituaties zelfs eeuwigdurend kan zijn;
- De minimumduur van erfpacht wordt verlaagd van 27 jaar naar 15 jaar. Bovendien wordt het vergoedingssysteem gewijzigd;
- De maximale duurtijdbeperking van een vruchtgebruik gevestigd in hoofde van een rechtspersoon verhoogd tot 99 jaar, het blijft evenwel gekoppeld aan het voortbestaan van de rechtspersoon. De regels rond vruchtgebruik wijzigen ook op andere vlakken, zo zal de vruchtgebruiker ook deels moeten instaan voor grote herstellingen. Bovendien kan de vruchtgebruiker van aandelen deze aandelen verkopen indien dit kadert in een ‘goed beheer’;
- Niet-gehuwden kunnen een mede-eigendom beëindigen indien hun relatie op de klippen loopt;
- Een erfdienstbaarheid kan definitief verkregen worden, ook al is dit niet contractueel vastgelegd. Voorwaarde is het gebruik gedurende meer dan 30 jaar en de zichtbaarheid ervan. Indien u een erfdienstbaarheid voor slechts voor korte termijn wil toestaan, moet dit steeds contractueel worden vastgelegd;
- De wetgeving is beter afgestemd op grote bouwprojecten. Er kunnen aparte eigendomsrechten worden toegekend voor de verschillende volumes. Het wordt dus makkelijker om zelfstandige volumes met verschillende doelen, zoals een commercieel of residentieel doel of bijvoorbeeld een parkeergarage, te stapelen, zonder hierbij gemeenschappelijke delen te moeten hebben;
- Er zijn bijkomende criteria bepaald om burenhinder vast te stellen. Er kan tevens preventief worden opgetreden indien bijvoorbeeld het huis van de buurman op instorten staat;
- Er worden duidelijke regels opgelegd voor beplantingen langsheen de perceelsgrens;
- Er is een regeling uitgewerkt voor gevonden zaken;
- Geërfd vastgoed wordt ingeschreven in het hypotheekregister;
Het is duidelijk dat het nieuwe goederenrecht enkele belangrijke veranderingen teweeg zal brengen. Voor meer informatie omtrent het vernieuwde goederenrecht, de impact op uw vastgoedproject of uw zakelijke rechten kan u steeds contact met ons opnemen.