De nieuwe omzendbrief RO 2017/01 brengt nieuwe richtlijnen met zich mee inzake de invulling van het begrip ‘duurzame ruimtelijke ontwikkeling’ in de zin van artikel 1.1.4 VCRO. In het bijzonder beoogt de omzendbrief een differentiatie tussen bebouwde en onbebouwde gebieden in het ruimtelijk beleid.

Zowel het realiseren van een kwalitatief ruimtelijk rendement binnen de bebouwde gebieden als het vrijwaren en versterken van de onbebouwde gebieden noopt tot een meer realisatiegericht beleid.

Nieuwe ruimtebehoevende maatschappelijke ontwikkelingen alsook de verhoging van het ruimtelijk rendement zijn belangrijke uitgangspunten om te zorgen voor een beter of hernieuwd gebruik van de al in gebruik genomen ruimtes. Deze omzendbrief, met haar interpretatief en beleidssturend karakter, geeft aan hoe de overheid een actieve rol kan spelen bij het bewerkstelligen van de ruimtelijke kwaliteit bij het ontwikkelingen van bebouwde en onbebouwde gebieden.

In de omzendbrief worden dan ook een aantal maatregelen voor zowel bebouwde als onbebouwde gebieden aangehaald.

Zo zullen in de bebouwde gebieden geen belemmerende behoefte- of voorzieningenstudies meer nodig zijn.

Eveneens botsen duurzame ontwikkelingen vaak op verouderde stedenbouwkundige voorschriften, die nieuwe dynamieken verhinderen. Deze duurzame ontwikkelingen kunnen nu voor zgn. ‘handelingen van algemeen belang’ gebruik maken van de regeling vervat in artikel 4.4.7. VCRO.

Deze bepaling voorziet immers in de mogelijkheid om abstractie te maken van stedenbouwkundige en verkavelingsvoorschriften op voorwaarde dat de handelingen van algemeen belang een ruimtelijk beperkte impact hebben. Hierdoor bestaat de mogelijkheid om de bestaande stedenbouwkundige voorschriften terzijde te laten en uit te gaan op de ruimtelijk wenselijke dynamieken.

In het bijzonder is artikel 4.4.7, §2 VCRO van belang voor zogenaamde PPS-projecten[1].

Deze PPS-projecten maken ‘handelingen van algemeen belang uit overeenkomstig artikel 3, §3 van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 mei 2000 ‘tot aanwijzing van de handelingen in de zin van artikel 4.1.1,5°, artikel 4.4.7, §2, en artikel 4.7.1, §2, tweede lid van de VCRO.

Deze PPS-projecten kunnen in het kader van ontwikkelingsprocessen een belangrijke ruimtelijke meerwaarde creëren, dit zowel voor publieke als voor private gronden.

Betreffende de invulling van het begrip ‘ruimtelijke beperkte impact’ moet rekening worden gehouden met een aantal concrete beoordelingscriteria:

  1. Een project moet ertoe strekken het betrokken gebied te structureren vanuit een analyse die vertrekt vanuit drie lagen en hun onderlinge interactie: ondergrondlaag, structurerende laag, gebruikslaag;
  2. Het project houdt rekening met de structurele relaties en de reikwijdte van de ruimtelijke context;
  3. Het project versterkt de leefkwaliteit en omvat geen aantasting van de omgeving;
  4. Het project beoogt een duurzaam project te realiseren.

Een aanvraag met toepassing van artikel 4.4.7, §2 VCRO gaat alleszins verplicht een projectvergadering vooraf waarin de aftoetsing aan ‘ruimtelijk beperkte impact’ noodzakelijk is.

Verder is er ook plaats voor eigentijdse economische ontwikkelingen, zogenaamde “kantoorachtigen” waarbij kantooractiviteiten worden gekoppeld aan kleinschalige productie, distributie of kennisintensieve onderzoeksprocessen.

In tegenstelling tot de bebouwde gebieden ligt voor de onbebouwde gebieden in principe wel een grote nadruk op een grondig onderbouwde behoefte- en voorzieningenstudie.

Een belangrijk punt in de omzendbrief is de ‘verstrenging’ inzake zonevreemde constructies en functies in onbebouwde gebieden.

Voortaan moet rekening gehouden worden met volgende aandachtspunten:

  1. Verplichte toetsing aan goede ruimtelijke ordening;
  2. Geen zonevreemde woningen door desaffectatie van een hoevebedrijf;
  3. Strikte invulling van het niet verkrot karakter van constructies;
  4. Vermijden van nieuwe bedrijfsmatige functies in landbouwloodsen.

Tenslotte wordt voor de onbebouwde gebieden ook expliciet de aandacht gevestigd op het belang van een gedegen natuurtoets om natuurschade zoveel mogelijk te vermijden.

Zit u na het lezen van dit artikel nog met vragen, kan u vrijblijvend contact opnemen met ons team. Laat hieronder zeker uw e-mailgegevens na zodat wij u verder op de hoogte kunnen houden van de gebeurtenissen in het universum van ORYS Advocaten – Real Estate en Companies.

[1] Publiek-private samenwerking als handeling van algemeen belang

 

Menu